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黨的二十屆三中全會提出基層治理現(xiàn)代化建設(shè)是社會建設(shè)的重要內(nèi)容，小區(qū)管理、小區(qū)物業(yè)建設(shè)是基層社會治理的重要方面，也是群眾幸福感、獲得感的重要因素。根據(jù)對全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的深入調(diào)查了解，結(jié)合實際情況與群眾反饋提出一些工作建議，本建議旨在指出當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題，并提出相應(yīng)的改進(jìn)建議，以期全面提升我區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)水平，確保居民的居住品質(zhì)與生活幸福感。

一、全區(qū)物業(yè)管理基本情況概述

目前，我區(qū)共有住宅小區(qū)508個，覆蓋總建筑面積約3320萬平方米，其中商品房小區(qū)、拆遷安置小區(qū)、老舊住宅小區(qū)各具特色，形成了多元化的居住格局。物業(yè)管理服務(wù)由64家備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供，從業(yè)人員約5000人左右，為居民日常生活提供了基礎(chǔ)保障。近年來，區(qū)政府通過出臺一系列政策文件，如《關(guān)于進(jìn)一步提升全區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》等，推動了物業(yè)管理體制機制的不斷完善，特別是在“紅色物業(yè)”的引領(lǐng)下，基層治理效能有所提升。然而，對照人民群眾對美好生活的期待，仍存在諸多短板和挑戰(zhàn)。

二、存在問題

1、服務(wù)水平良莠不齊：部分物業(yè)公司服務(wù)專業(yè)、高效，受到業(yè)主好評；但也有不少物業(yè)公司存在服務(wù)內(nèi)容單一、保安服務(wù)流于形式、響應(yīng)不及時等問題，引發(fā)業(yè)主不滿。

2、權(quán)利義務(wù)缺少規(guī)范監(jiān)督：部分業(yè)主“重自身權(quán)益、輕自身義務(wù)”，拖欠物業(yè)費現(xiàn)象普遍。同時，物業(yè)公司在服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、經(jīng)營收益及物業(yè)費收支明細(xì)等方面缺乏透明度，加劇了雙方矛盾。

3、管理水平偏低：物業(yè)管理機構(gòu)缺少專職人員，管理理念落后，導(dǎo)致物業(yè)糾紛得不到及時有效化解。此外，聯(lián)動機制不夠緊密，涉及多個職能部門的監(jiān)管問題缺乏有效協(xié)作。

4、與業(yè)主溝通不順暢：業(yè)主自治機制不健全，業(yè)主委員會成立及運行困難，導(dǎo)致信息傳遞不暢，問題得不到及時解決。

5、開發(fā)建設(shè)遺留問題：部分小區(qū)存在規(guī)劃設(shè)計不合理、配套設(shè)施不完善等問題，給后續(xù)物業(yè)管理帶來諸多困難。

三、具體建議

1、強化黨建引領(lǐng)：將社會工作和黨建工作融入物業(yè)管理服務(wù)，以“六好”目標(biāo)為基礎(chǔ)，抓緊構(gòu)建完善“鎮(zhèn)（街道）黨（工）委+社區(qū)黨組織+小區(qū)黨支部+物業(yè)企業(yè)黨組織+區(qū)級相關(guān)職能部門”的五方聯(lián)動物業(yè)管理服務(wù)工作體系，對牽頭主體的責(zé)任再明確，提升物業(yè)管理的溫度和效率。

2、加強對物業(yè)公司的管理與培訓(xùn)：住建部門應(yīng)制定并執(zhí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入與退出機制，定期組織物業(yè)管理人員培訓(xùn)，提升行業(yè)整體素質(zhì)；設(shè)定物業(yè)公司從業(yè)資格認(rèn)證，明確基本規(guī)范與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，列出業(yè)務(wù)清單。

3、加強監(jiān)督：建立包括政府職能部門監(jiān)管、行業(yè)協(xié)會監(jiān)督、業(yè)主監(jiān)督等的多層次監(jiān)督機制，確保物業(yè)公司規(guī)范運營；引入第三方評估機構(gòu)，定期對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行滿意度調(diào)查與服務(wù)質(zhì)量檢查，對不合格企業(yè)進(jìn)行整改或清退。

4、暢通業(yè)主意見反映渠道：物業(yè)公司要通過入戶走訪、問卷調(diào)查、線上平臺等方式收集業(yè)主意見，及時回應(yīng)關(guān)切，形成閉環(huán)管理；同時相關(guān)村居也要注重線上線下意見信箱，定期收集，并召集五方進(jìn)行會商研究。

5、設(shè)定物業(yè)招標(biāo)門檻：在物業(yè)招標(biāo)過程中，設(shè)定明確的資質(zhì)、信譽、服務(wù)等門檻，確保中標(biāo)企業(yè)具備較高的服務(wù)水平和專業(yè)能力；鼓勵優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)參與競標(biāo)，通過市場競爭提升全區(qū)物業(yè)管理水平。

6、加強配套支持：建議政府加大對老舊小區(qū)改造、物業(yè)補貼等方面的政策與資金支持，特別是針對停車難、設(shè)施老化等共性問題，制定具體解決方案，提升住宅小區(qū)整體品質(zhì)。

陳建華、張穎倩代表：

你們提出的《關(guān)于進(jìn)一步提升全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的建議》收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

近年來，在區(qū)委、區(qū)政府正確領(lǐng)導(dǎo)下，在社會各界的關(guān)心和支持下，全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平不斷得到提升。目前，全區(qū)共有各類住宅小區(qū)546個，其中商品房小區(qū)167個，拆遷安置小區(qū)122個，老舊小區(qū) 257 個，全區(qū)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會） 87個，占比 16 %。2024年底在我局參加信用考核備案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)75家（有項目的66家，其中黨員42人），從業(yè)人員4900余人。

一、黨建引領(lǐng)，全面提升物業(yè)管理水平

按照《全區(qū)黨建引領(lǐng)“紅色物業(yè)”深化提升行動實施方案》的要求，進(jìn)一步強化街道、社區(qū)黨組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會的指導(dǎo)，由黨組織對物業(yè)企業(yè)的引領(lǐng)，到逐步建立“黨建引領(lǐng)、行業(yè)主管、基層主抓”的物業(yè)管理模式，推動住宅小區(qū)黨支部和業(yè)主委員會建設(shè)，讓社區(qū)黨員與業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)“雙向進(jìn)入、交叉任職”，積極推薦社區(qū)中熟悉物業(yè)管理工作的黨員擔(dān)任小區(qū)黨建指導(dǎo)員和物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)監(jiān)督員。建立社區(qū)小區(qū)物業(yè)服務(wù)檢查考評機制，建立物業(yè)長效管理工作機制，將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)工作內(nèi)容。

二、完善機制，建立健全物業(yè)長效管理體系

完善“區(qū)級指導(dǎo)、屬地主抓、社區(qū)參與”的“三級管理”體系，推行“三位一體+業(yè)主委員會”管理模式，構(gòu)建以業(yè)委會為主體、“單元長、樓長”為基礎(chǔ)的網(wǎng)格化管理網(wǎng)絡(luò)。通過建立物業(yè)管理聯(lián)席會議、小區(qū)矛盾糾紛調(diào)處機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信體系、與文明城市創(chuàng)建考核及“12345”熱線互聯(lián)互通等多種途徑，逐步提升物業(yè)管理綜合治理能力。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》（中發(fā)〔2017〕13號）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部門《關(guān)于加強和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）、《江蘇省物業(yè)管理條例》等要求，推動指導(dǎo)屬地政府建立完善物業(yè)管理機構(gòu)，明晰屬地政府前期物業(yè)備案、物業(yè)承接查驗備案、住宅維修資金使用的初核、業(yè)主委員會的成立、物業(yè)矛盾的協(xié)調(diào)化解等職能。

三、因地制宜，推行物業(yè)差別管理模式

在全面推行物業(yè)全覆蓋基礎(chǔ)上，堅持因地制宜、分級分類管理，探索實行差別化物業(yè)管理模式。加強前期物業(yè)的管理，按照開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理相分離原則，通過“公共資源交易網(wǎng)”，采用公開招投標(biāo)選聘具有相應(yīng)物業(yè)服務(wù)水平的企業(yè)落實前期物業(yè)管理。建立物業(yè)信用考核制度，促使企業(yè)誠信履約、合規(guī)經(jīng)營，加強對前期物業(yè)的監(jiān)管，確保前期與后期物業(yè)的順利銜接。規(guī)范后期物業(yè)服務(wù)，各街道按照《江蘇省物業(yè)管理條例》的要求，指導(dǎo)協(xié)助住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會，加強對籌備組、業(yè)委會成員的源頭把關(guān)，探索“紅色物業(yè)”的建設(shè)，推動居委會與業(yè)委會委員的交叉任職。協(xié)助屬地政府對業(yè)主委員會選聘物業(yè)企業(yè)予以指導(dǎo)，運用物業(yè)項目公開公示保障業(yè)主自治權(quán)力，推動新老物業(yè)順利交接，確保后期物業(yè)運轉(zhuǎn)正常。做優(yōu)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，指導(dǎo)各屬地政府探索創(chuàng)新安置小區(qū)、老舊小區(qū)物業(yè)管理模式。金沙街道探索實行“黨務(wù)、居務(wù)、物管”三位一體模式，構(gòu)建“縱向到業(yè)主、橫向全覆蓋、體內(nèi)大循環(huán)”的管理體系，夯實了物業(yè)管理基層基礎(chǔ)。金新街道推動由居委會牽頭實行的自治管理，保安保潔人員定崗定位、設(shè)施設(shè)備定期維保等，實現(xiàn)“物業(yè)服務(wù)費不加、基本物業(yè)服務(wù)不少、社區(qū)綜合管理不差”的管理效果。

四、加強監(jiān)管，不斷規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為

充分發(fā)揮 “黨建+基層治理”的精準(zhǔn)發(fā)力，一是持續(xù)開展住宅小區(qū)“規(guī)范物業(yè)服務(wù)，提升能力建設(shè)”常態(tài)化檢查，通過多頻次、大力度的檢查、交辦整改、督促落實等措施，推動物業(yè)領(lǐng)域突出問題得到有效解決。截止目前，共對城區(qū)42個小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)領(lǐng)域突出問題專項檢查，共發(fā)現(xiàn)問題470條，整改問題470條，發(fā)出通報城區(qū)5期，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)47小區(qū)進(jìn)行了檢查，通報2期，并要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)督促整改。約談物業(yè)企業(yè)3家，2家物業(yè)服務(wù)企業(yè)記入物業(yè)不良行為信用記錄。二是實行物業(yè)動態(tài)信用考核機制。推行物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價“紅黑榜”制度，對在全年檢查中對進(jìn)入前10的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用考核予以信用加分，對后3名企業(yè)進(jìn)入“黑榜”，進(jìn)行警示約談，取消其參與項目招投標(biāo)資格一年。今年開展物業(yè)信用動態(tài)考核機制，對在物業(yè)專項整治期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)履約嚴(yán)重不到位、整改問題態(tài)度消極、送審資料不配合等情況的，記入物業(yè)不良行為，進(jìn)入物業(yè)企業(yè)“黑榜名單”。目前，已有兩家物業(yè)企業(yè)被列入“黑榜名單”。三是實行審計工作機制。區(qū)審計局負(fù)責(zé)對金沙街道、金新街道政府補貼安置、老舊小區(qū)經(jīng)費進(jìn)行審計，目前區(qū)審計局正在對東市社區(qū)、朝陽社區(qū)、虹南社區(qū)等3個社區(qū)6個自治小區(qū)物管補貼資金使用情況進(jìn)行審計。同時我局聘請第三方專業(yè)審計機構(gòu)對其他12鎮(zhèn)（街）的安置、老舊小區(qū)政府補貼經(jīng)費進(jìn)行審計，目前已對平潮鎮(zhèn)、川姜鎮(zhèn)、東社鎮(zhèn)進(jìn)行了審計。另外我局聘請第三方專業(yè)審計機構(gòu)對商品房小區(qū)的物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會賬目進(jìn)行審計，目前正在對瀾亭序、華夏傳承府、萬和華府3個小區(qū)和萬和潤園小區(qū)業(yè)主委員會賬目進(jìn)行審計。

五、加強協(xié)調(diào)，化解物業(yè)糾紛矛盾促發(fā)展

建立社區(qū)物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解機制，堅持以協(xié)調(diào)解決問題糾紛為導(dǎo)向，營造和諧居住環(huán)境為目標(biāo)，積極調(diào)解矛盾糾紛用紅色溫暖民心，形成小區(qū)共建共享新格局。截止6月9日，共受理“12345”投訴690件，其中物業(yè)管理182件、鄰里糾紛9件、房屋質(zhì)量126件、裝修補貼咨詢30件、設(shè)施設(shè)備維修71件、垃圾桶擺放及清運11件、非我中心處理退回261件。同時有效落實協(xié)調(diào)解決省長信箱、市長信箱、書記來信等信訪事項；另外還協(xié)調(diào)化解了興仁鎮(zhèn)南山美景、平潮鎮(zhèn)潮起未來、先鋒街道羅浮宮、金沙街道翰鉑府北區(qū)等小區(qū)矛盾集訪事件。

六、加大投入，不斷推動城區(qū)老舊小區(qū)改造

充分發(fā)揮財政資金引導(dǎo)作用，加大區(qū)級財政每年投入不斷推動城區(qū)老舊小區(qū)業(yè)主享受基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)改造，完善小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)（如小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設(shè)小區(qū)及周邊適老設(shè)施、無障礙設(shè)施）、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、改造或建設(shè)小區(qū)及周邊停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設(shè)施、文化休閑體育健身設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房、有條件的樓棟加裝電梯等，不斷滿足老舊小區(qū)業(yè)主的需求，提升老舊小區(qū)業(yè)主的幸福感。

七、加強宣傳，優(yōu)化物業(yè)行業(yè)發(fā)展

開展全方位、多載體、系列化的宣傳互動活動，進(jìn)一步提高全社會對物業(yè)管理工作的知曉度和參與率。同時在南通州APP微信公眾號及《通州日報》推送物業(yè)管理典型糾紛化解情況，以案例的形式普及物業(yè)管理知識，讓廣大市民更加了解物管、支持物管。

八、開展物業(yè)管理領(lǐng)域?qū)ｍ椪?/p>

通過開展物業(yè)領(lǐng)域?qū)ｍ椪?，推進(jìn)落實物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益問題與物業(yè)領(lǐng)域群眾身邊不正之風(fēng)和腐敗問題。解決群眾身邊急難愁盼問題，培育一批優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，形成一批務(wù)實管用的公開制度，切實提升群眾的幸福感獲得感安全感。

感謝你們對我區(qū)物業(yè)管理工作的關(guān)心、理解和支持。

南通市通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2025年6月20日