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物業(yè)管理是基層社會(huì)的基本單元，是實(shí)現(xiàn)城市治理現(xiàn)代化的重要載體。由于思想認(rèn)識(shí)、基礎(chǔ)設(shè)施配套、管理體制等因素制約，安置小區(qū)管理難度大是一個(gè)突出的社會(huì)問題。

　　一、安置小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

　?。ㄒ唬┬^(qū)綜合管理難。安置小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放、私人廢舊物品長(zhǎng)期堆放樓道、小區(qū)綠地成為“菜地”、違章裝修、裝修建筑垃圾隨意傾倒、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和功能對(duì)外出租等情況較多，并帶有群體性特征，增加了小區(qū)物業(yè)管理難度。

　?。ǘ┪飿I(yè)管理水平低。部分安置小區(qū)的物業(yè)公司招標(biāo)存在借用他人資質(zhì)投標(biāo)的情況，至使部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容的量化標(biāo)準(zhǔn)情況不夠透明公開，日常服務(wù)粗放，管理水平和服務(wù)質(zhì)量不高，居民滿意度較差。

　?。ㄈ﹨f(xié)調(diào)配合難度大。小區(qū)的物業(yè)管理從某種程度上講，它在這個(gè)小區(qū)內(nèi)行使著公共管理的職能，它的社會(huì)性很強(qiáng)，牽扯到方方面面，如治安、環(huán)保、公共事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、電信、城管等等。但從法律意義上講，它沒有執(zhí)法權(quán)，而行政管理職能部門在小區(qū)管理的協(xié)調(diào)機(jī)制尚未建立，遇到問題，只能臨時(shí)動(dòng)議協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)程度只能依靠相關(guān)部門的配合、支持，協(xié)調(diào)效果達(dá)不到居民的要求。

　　二、進(jìn)一步規(guī)范安置小區(qū)物業(yè)管理的建議

　　拆遷安置小區(qū)既是城市管理的基本單元，也是社區(qū)居民自治的基本區(qū)域，加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理對(duì)于提升居民的居住品味，文明素養(yǎng)，有著積極的作用。

　?。ㄒ唬┮?guī)范管理模式。按照“政府扶持、屬地管理、專業(yè)服務(wù)”的原則，實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理模式，為避免借用資質(zhì)進(jìn)行投標(biāo)的情況，可通過邀標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，做好安置小區(qū)的物業(yè)管理工作；同時(shí)把安置小區(qū)的物業(yè)管理納入街道綜合管理范疇，在認(rèn)真調(diào)研的基礎(chǔ)上，出臺(tái)相關(guān)小區(qū)管理指導(dǎo)激勵(lì)措施，通過教育引導(dǎo)、協(xié)調(diào)調(diào)解、考核督查，不斷提升安置小區(qū)綜合管理水平。

　?。ǘ┨嵘芾硭?。建立健全由社區(qū)、規(guī)劃建設(shè)、城管、公安等相關(guān)部門協(xié)同配合的綜合整治管理機(jī)制。各相關(guān)職能部門應(yīng)進(jìn)一步明確職責(zé)，主動(dòng)將管理職能延伸到物業(yè)管理區(qū)域，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司員工的培訓(xùn)，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，加大對(duì)物業(yè)管理的支持力度和執(zhí)法力度，對(duì)安置小區(qū)內(nèi)亂搭建、改變住宅使用性質(zhì)、違章裝修、毀綠種菜、占用公共空間等違章行為進(jìn)行集中整治，制止違章勢(shì)頭的蔓延。

　　（三）落實(shí)管理經(jīng)費(fèi)。建立健全安置小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)保障機(jī)制，通過財(cái)政補(bǔ)貼、公共設(shè)施收益相結(jié)合的方式多渠道籌集物業(yè)管理資金，并按照不低于“一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”對(duì)應(yīng)安排日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)。要積極探索安置小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化，研究制訂相應(yīng)的收費(fèi)政策，拓展物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源，物業(yè)管理費(fèi)逐步由政府補(bǔ)貼向市場(chǎng)化有償服務(wù)過渡。同時(shí)，要全力做好公共部位維修資金的歸集工作，為小區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供資金保障。

　?。ㄋ模┘哟蠖讲榭己?。進(jìn)一步明確考核標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核辦法，采取明查與暗訪等多種形式，以安置小區(qū)群眾滿意為目標(biāo)，加大考核督查力度，確保安置小區(qū)物業(yè)管理真正到位。將管理效果納入對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的考核，對(duì)年度考核優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)公司采取“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的方式撥付管理經(jīng)費(fèi)，對(duì)考核暴露問題較多的物業(yè)服務(wù)公司予以通報(bào)批評(píng)。

　?。ㄎ澹?qiáng)化教育引導(dǎo)。加強(qiáng)安置小區(qū)物業(yè)管理，必須充分依靠居民和社會(huì)各方的力量，在全社會(huì)形成自覺支持、共同關(guān)注、多方參與的良好氛圍。尤其是要把加強(qiáng)對(duì)安置社區(qū)居民及租住人員的教育和引導(dǎo)作為一項(xiàng)重要工作來(lái)抓，通過宣傳群眾、組織群眾、動(dòng)員群眾、引導(dǎo)群眾，促進(jìn)安置小區(qū)真正向成熟的城市社區(qū)轉(zhuǎn)型。倡導(dǎo)文明生活方式，引導(dǎo)居民及租住人員改變農(nóng)村生活習(xí)慣，糾正各類違章行為和不文明習(xí)慣，使崇尚文明、崇尚清潔、崇尚和諧成為廣大被安置居民及租住人員的普遍追求。

費(fèi)陽(yáng)委員： 

您提出的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范安置小區(qū)物業(yè)管理的建議》的建議收悉，現(xiàn)答復(fù)如下： 

住宅小區(qū)是居民生活的主要空間，是基層社會(huì)治理的重要內(nèi)容。住宅物業(yè)管理事關(guān)群眾生活品質(zhì)，事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定，拆遷安置小區(qū)管理一直是居民群眾和社會(huì)各界關(guān)心關(guān)注的焦點(diǎn)。近年來(lái)，隨著我區(qū)城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的不斷加快，高層、小高層安置房建設(shè)大量交付使用，拆遷安置小區(qū)的管理顯得猶其重要。誠(chéng)如提案中說(shuō)的一樣，拆遷安置區(qū)小區(qū)管理難度是一個(gè)突出的社會(huì)問題，受制于群眾自身觀念未及時(shí)轉(zhuǎn)變加之相應(yīng)的管理機(jī)制、配套設(shè)施未能及時(shí)跟上導(dǎo)致此類小區(qū)在建設(shè)和管理中還存在諸多問題和矛盾亟待解決，主要有如下幾個(gè)方面： 

一是拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理普遍較難。拆遷安置小區(qū)的業(yè)主公共管理意識(shí)較弱，對(duì)物業(yè)管理缺乏認(rèn)識(shí)，部分拆遷安置農(nóng)民的傳統(tǒng)習(xí)慣導(dǎo)致了小區(qū)內(nèi)亂搭亂建、亂堆亂放、翻地種菜等違章現(xiàn)象屢禁不止及鄰里糾紛，特別是違章現(xiàn)象比較突出和底層車庫(kù)改變使用功能，用于自住或出租，存在治安和安全等方面隱患，由于安置小區(qū)面積較大人員較多加之鎮(zhèn)（街）、村（居）物管人員有限導(dǎo)致管理難度較大。 

二是拆遷安置小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平不高。部分拆遷安置小區(qū)業(yè)主由于思想觀念、個(gè)人認(rèn)識(shí)水平等問題，認(rèn)為小區(qū)的一切事宜都應(yīng)由物業(yè)服務(wù)公司和社區(qū)（居委會(huì)）承擔(dān)，居民的物業(yè)有償服務(wù)意識(shí)薄弱，收取物業(yè)費(fèi)艱難。另一方面由于屬地政府的資金有限所以導(dǎo)致拆遷安置小區(qū)物業(yè)服務(wù)只能提供基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)，目前拆遷安置小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格普遍在每平方0.2元至0.6元之間，導(dǎo)致拆遷安置小區(qū)服務(wù)的物業(yè)公司使用的人員年齡大約在60歲左右，普遍存在年齡大、能力差等問題，物業(yè)服務(wù)水平整體不高。 

三是拆遷安置小區(qū)共用設(shè)施后續(xù)維護(hù)難。因前期規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)、建筑設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量以及保修期保修責(zé)任難落實(shí)等方面的原因，安置小區(qū)開發(fā)建設(shè)中遺留問題不少，很多問題超出社區(qū)及物業(yè)公司能力處理范圍，造成問題長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法解決，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不滿。 

為進(jìn)一步提升拆遷安置小區(qū)的管理，下一階段我局將重點(diǎn)做好以下幾方面工作： 

一、立足實(shí)際，健全拆遷安置小區(qū)管理機(jī)制。近年以來(lái)，全區(qū)開展黨建引領(lǐng)“紅色物業(yè)”深化提升基層社區(qū)治理水平。我局引導(dǎo)各鎮(zhèn)（街）積極探索符合自身實(shí)際情況的物業(yè)管理模式。通過“黨務(wù)、居務(wù)、物管”三位一體的管理模式，構(gòu)建縱向到業(yè)主、橫向覆蓋全小區(qū)，體內(nèi)大循環(huán)的新型治理體系。社區(qū)在黨總支、居委會(huì)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理下，以社區(qū)黨組織為核心、居民自治組織為主體、物業(yè)管理為依托，齊心協(xié)力，做優(yōu)權(quán)限內(nèi)承接的公共管理和公益服務(wù)等事項(xiàng)。居委會(huì)已通過摸底整理，完善了各個(gè)社區(qū)的戶口底冊(cè)；同時(shí)根據(jù)需要開展了大量的生活指導(dǎo)和消防安全講座，幫助拆遷戶適應(yīng)社區(qū)生活，了解各類設(shè)備的使用方法。各居委會(huì)劃區(qū)分樓棟，責(zé)任到人，確保社區(qū)干部對(duì)自己包干的住戶、保潔、安全等情況心中有數(shù)，確保工作的延續(xù)性，群眾利益不受影響實(shí)現(xiàn)“物業(yè)服務(wù)費(fèi)不加、基本物業(yè)服務(wù)不少、社區(qū)綜合治理不差”的效果。 

二、加強(qiáng)建設(shè)，完善拆遷安置小區(qū)配套設(shè)施。引導(dǎo)拆遷安置小區(qū)以打造“15分鐘生活圈”為目標(biāo)建立完善超市、菜市場(chǎng)、公交、醫(yī)療衛(wèi)生站、便民維修服務(wù)、水電辦理網(wǎng)點(diǎn)等建設(shè)；進(jìn)一步整合社區(qū)資源，優(yōu)化硬件設(shè)施建設(shè)，完善各種配套服務(wù)設(shè)施。逐步在社區(qū)公共服務(wù)中心設(shè)立圖書、報(bào)刊閱覽室、電子閱覽室、棋牌室、健身活動(dòng)室等服務(wù)平臺(tái)。進(jìn)一步拓展服務(wù)內(nèi)容，積極創(chuàng)新“為民服務(wù)”模式，在不擾民的前提下組織開展教授廣場(chǎng)舞活動(dòng)，充分發(fā)揮廣場(chǎng)舞的凝聚力，讓業(yè)主和睦相處；利用物業(yè)用房，組織棋類、牌類比賽，讓業(yè)主從“小玩玩”等不健康的娛樂活動(dòng)中走出來(lái)，發(fā)揮“正能量”。 

三、加大投入，提升拆遷安置小區(qū)物業(yè)服務(wù)。拆遷安置小區(qū)具有特殊性，由于居民思想觀念、生活習(xí)慣等原因，入住群眾對(duì)市場(chǎng)化物業(yè)收費(fèi)管理還不能適應(yīng)，目前階段城區(qū)采取屬地政府主導(dǎo)、區(qū)級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼相結(jié)合的物業(yè)管理方式，目前區(qū)級(jí)財(cái)政每年投入2500多萬(wàn)元對(duì)金沙街道、金新街道給予老舊、拆遷安置小區(qū)等進(jìn)行物管補(bǔ)貼，支持屬地政府做好物管工作。近年來(lái)我局也聯(lián)合相關(guān)部門加強(qiáng)了對(duì)各鎮(zhèn)（區(qū)園）街道的業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作，同時(shí)加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常督查和考核力度，確保享受物管補(bǔ)貼的小區(qū)基礎(chǔ)物業(yè)按照“五有六無(wú)”標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)到位。 

四、加強(qiáng)管理，提高拆遷安置小區(qū)物管水平。按照《全區(qū)黨建引領(lǐng)“紅色物業(yè)”深化提升行動(dòng)實(shí)施方案》的要求，不斷強(qiáng)化物業(yè)行業(yè)監(jiān)管工作。一是按《通州區(qū)住宅小區(qū)“規(guī)范物業(yè)服務(wù)，提升能力建設(shè)”專項(xiàng)檢查活動(dòng)方案》認(rèn)真做好各類小區(qū)的專項(xiàng)檢查，以消防、電梯、信息公示、公共收益、公共能耗使用等檢查為重點(diǎn)，不斷規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。二是以物業(yè)企業(yè)信用考核為重點(diǎn)，不斷完善我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用考核機(jī)制。三是以前期物業(yè)招投標(biāo)為抓手不斷強(qiáng)化我區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)準(zhǔn)入退出機(jī)制。四是進(jìn)一步完善物業(yè)管理部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制建設(shè)，清晰界定各部門職責(zé)，形成聯(lián)動(dòng)執(zhí)法機(jī)制，逐步破解“小區(qū)執(zhí)法難”的問題。五是加強(qiáng)培訓(xùn)，不斷提升鎮(zhèn)（街）、社區(qū)物業(yè)管理人員的管理水平和業(yè)務(wù)技能。通過以上一系列措施，不斷推進(jìn)我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作走上規(guī)范、有序、健康軌道。六是強(qiáng)化宣傳，提升拆遷安置小區(qū)業(yè)主參與小區(qū)管理的積極性。開展全方位、多載體、系列化的宣傳互動(dòng)活動(dòng)，進(jìn)一步提高安置區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的知曉度和參與率。 

感謝您對(duì)我區(qū)物業(yè)管理工作的關(guān)心、理解和支持。 

南通市通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 

2025年6月24日